【新華財經調查】東久新經濟REIT認購倍數超100倍 底層資產定位于高端智造

新華財經上海9月19日電（記者楊溢仁 余蕊）作為國內首批工業廠房類產業園REITs之一和長三角一體化示范區REITs聯動發展的重要實踐，國泰君安東久新經濟產業園封閉式基礎設施證券投資基金（以下簡稱“東久新經濟REIT”）20日將向公眾投資者正式發售。

底層資產整體出租率為100%

就東久新經濟REIT截至詢價階段的情況來看，各類機構投資者參與戰略配售積極踴躍，同時網下詢價倍數也達到了100.94倍的較高水平。東久新經濟REIT的網下詢價結果顯示，認購價格為3.035元/份，按5億份的發售份額計算，預計募集資金總額約為15.175億元。

投資機構緣何趨之若鶩？地方支持、長三角、高端智能制造……從本單項目的關鍵詞中或可窺知一二。

不可否認，優質的底層資產是項目獲得市場認可的關鍵。東久新經濟REIT的底層資產是位于長三角一體化核心區域的四處工業廠房類產業園區，即位于上海市金山區的東久（金山）智造園、位于江蘇省昆山市的東久（昆山）智造園、位于江蘇省無錫市的東久（無錫）智造園，以及位于江蘇省常州市的東久（常州）智造園。

圖為東久（金山）智造園鳥瞰圖（受訪者供圖）

“恰逢長三角一體化示范區第二批支持政策發布，并提出將推動示范區基礎設施REITs聯動發展，東久新經濟REIT的發售可謂正逢其時?！睎|久新宜（中國）企業管理有限公司董事長兼首席執行官孫冬平在接受記者專訪時指出，“作為國內首批工業廠房類產業園REITs之一，其與已經發行的產業園區REITs在租戶所屬產業類型方面差別很大。此次發行所涉及的底層資產均定位于‘高端智能制造’，租戶也主要集中在精密器械、汽車裝備、信息產業、高新材料、環保設備和生物醫藥等領域，這與國家的產業政策導向高度契合?！?/p>

再者，該項目租戶結構的整體穩定性很強?！敖刂?022年6月30日，東久REIT底層資產的整體出租率為100%，即使在2022上半年疫情嚴峻的階段，都沒有出現租戶提前退租的情形?！睂O冬平說。

“東久新經濟REIT底層資產的空間形態主要是供各類智能制造企業生產經營使用的高標準工業廠房。由于這種資產品類的租戶在前期入駐時往往會進行比較大額的設施設備投資，并且對于倉儲物流網絡和上下游供應鏈體系的依賴程度較強，所以總體呈現出一種兼具穩定性與長期增長性的風險收益特征?！北本┐髮W光華管理學院副院長張崢告訴記者，“從公開披露的文件來看，東久新經濟REIT底層四個項目的租期結構比較穩定，加權平均租賃合同期限在6.47年至7.37年之間。同時，就未來租金增長率指標來看，能夠達到3%至5%之間的年化增長水平，具備較強的長期增長韌性?！?/p>

無疑，“供需兩旺”是當前REITs市場的真實寫照。

“與其說REITs是一種融資工具，不如說REITs是一種業務模式的核心?！币晃换I備上市REIT項目的負責人告訴記者，“同樣作為產業園REITs的原始權益人，其實我們現在的融資成本非常低，那么為什么要發行REITs？因為這與我們的營業模式和未來發展戰略能形成協同。對于我們公司而言，未來幾年的開發壓力非常大，基礎設施公募REITs可以說為‘投資-建設-運營-退出-再投資’這一完整鏈條打通了‘最后一公里’。我們希望借由基礎設施公募REITs這一通道，提升資產周轉的速度，把資金回收期從原來的15至18年，降低到5至6年?！?/p>

地方政府大力推動項目試點

記者調研發現，當前，國內基礎設施公募REITs的發行尚處于試點起步階段，因此每單項目發行“一事一議”的特征尤為明顯。這也從側面說明，每單REITs的發行上市都離不開地方政府和相關監管部門的鼎力支持。

“地方發展改革委、稅務部門、國土部門、園區管委會、不動產登記交易中心、工商部門等大量報批、報備和注冊登記工作是發行REITs繞不開的環節，正是在各個部門的大力支持下，東久新經濟REIT項目才能夠最終順利落地?！睂O冬平告訴記者，“我們在啟動REITs項目之前，也對地方是否支持REITs發展做了詳盡的調研和充分的考量?！?/p>

“鼓勵金山地區內的優質資產持有方積極參與、響應國家政策號召，帶頭率先實現我國基礎設施行業的重大金融創新是地方政府的職責所在?！鄙虾Ｐ陆鹕焦I投資發展有限公司黨委副書記、總經理彭喜軍介紹稱，“當前，金山區政府已發布‘金政40條’以推動基礎設施REITs試點，提出包括成立區級基礎設施REITs推進工作領導小組、完善基礎設施REITs項目儲備庫等措施?！?/p>

“REITs上市于我們而言既是機會亦是挑戰?！睂O冬平說，“一方面，REITs作為一個資產上市平臺，對于國內的產業投資人、險資等大型機構投資者具有較強的吸引力，利用發行REITs的契機，東久能獲得與這些投資者在產業基礎設施領域長期深入合作的機會?？闪硪环矫?，這意味著我們需要進一步鞏固和提升我們在產業基礎設施領域的投資建設、招商及運營管理能力。另外，相關監管部門對底層資產信息披露等方面的高標準也對我們提出了更高的要求。當然，借由發行東久REIT這一契機，我們會更加系統地梳理自身在項目投資建設以及運營管理方面的流程和標準，同時結合REITs在存續期管理、信息披露等方面的要求，做好配合基金管理人保障REITs長期良好運行的各方面準備?！?/p>

關于公募REITs上市后的運營管理工作，“首先，可開展標準化、規范化建設，激發管理效能。比如，在營運管理、招標采購、安全、風控等各個板塊根據運管情況不斷優化制度標準，持續完善管理體系?！?a href="http://www.najaresearch.com/quote/stockdetail/index.html?code=601211.SS&codeName=國泰君安&type=5&crumb=股票,國泰君安&announ=lc" target="_blank" style="color:#3875B0;">國泰君安資管REITs業務負責人說，“再者，需精益項目運營提升，從收入、成本、利潤三方面著手，貫穿財務體系構建、預算目標建立、過程抓手管控、事后績效考核全過程?！?/p>

總之，試點兩年多以來，公募REITs主動管理能力的建設還只是“冰山一角”。我國基礎設施公募REITs市場想要獲得長遠、持續發展，相關的制度安排仍需不斷論證和完善。

REITs監管與行業管理有待協同

基礎設施公募REITs的發展離不開市場參與方的共同呵護與努力。受訪的業界專家普遍表示，從試點走向成熟，至少還需要幾年時間的“歷練”。

“想要做大做強國內的公募REITs市場，我們建議通過對前期試點經驗的系統性總結，逐步打造一套從頂層REITs監管部門、到地方政府配套實施細則的相對統一、明確、可操作性強的規范流程?！睂O冬平說。

“對于在試點過程中發現的、影響到特定行業復制推廣REITs模式的普遍性問題（如收費模式、政府補貼等），應發揮REITs監管部門與相關行業管理部門的協同作用，共同改善和提升基礎設施行業運作模式與REITs產品屬性的適配性?！睆垗樈ㄗh，“另外，與國際成熟REITs市場相比，國內基礎設施REITs目前在產品的治理結構、管理團隊取費模式、信息披露的內容與指標口徑等方面還有改善空間?！?/p>

回應市場關切，記者從相關部門處獲悉，后續監管層將從以下五方面著手，助力推動基礎設施REITs市場高質量發展。一是圍繞服務國家戰略，推動優質項目持續供給。二是持續完善REITs配套機制，優化信息披露，提升REITs運營效率，適時推動相關方面就REITs開展專項的立法。三是不斷提高審核的質量和效率，堅持開門辦審核，送服務上門，傾聽市場的意見，抓緊完善審核的流程和標準。四是做好二級市場建設，優化做市商制度，做好投資者教育，引導投資者正確認識REITs的金融屬性和風險特征。五是在前期試點經驗的基礎上，適當探索基礎設施REITs與更加豐富靈活的資本運作模式的銜接轉換方式，比如目前國內關注度較高的Pre-REITs與基礎設施REITs能否對接的問題。

編輯：王菁

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