【新華財經調查】REITs緣何再成焦點？走近首批保障性租賃住房REITs

新華財經北京9月1日電（記者余蕊）8月31日，紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT分別在深交所和上交所上市，開盤首日實現漲停。首批三只保障性租賃住房REITs的成功上市，預示著基礎設施REITs成為解決保障性租賃住房資金瓶頸的重要工具之一，未來發展空間巨大。記者采訪調研了三只保障性租賃住房REITs的原始權益人和地方主管部門。

底層資產過硬 首批保障性租賃住房REITs受到市場認可

8月31日，紅土深圳安居REIT在深交所，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT在上交所正式上市。開盤不久，三只REITs均上漲約30%，漲停直至下午收盤。

在此前的發售階段，三只REITs也受到了投資者的追捧。紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT的網下詢價認購倍數分別約為133、108、113倍，公眾認購倍數更是高達254、145、157倍。

市場的認可源于三只REITs優質的底層資產。紅土深圳安居REIT的底層資產均位于深圳市核心區域或核心地段，底層資產的評估值為11.58億元，本次發行規模為12.42億元，實現對外募集資金6.09億元。中金廈門安居REIT的底層資產為園博公寓和珩琦公寓，屬于集中管理式公寓，出租率穩定在99%以上，本次發行預計可凈回收自有資金約8億元。華夏北京保障房REIT的底層資產為北京市海淀區文龍家園項目和朝陽區熙悅尚郡項目，出租率較高，兩個項目共有2168套可出租房，總估值約11.51億元，本次發行預計可凈募集資金約7億元。

北京大學光華管理學院副院長張崢表示，此次發行上市的三只保障性租賃住房REITs，合計發行規模為37.97億元，扣除原始權益人戰略配售、償還存量借款等金額后，累計凈回收資金約22億元。原始權益人擬將凈回收資金全部用于新的保障性租賃住房項目建設，共涉及至少8個項目，保守估算將拉動投資規模超過300億元。

保障性租賃住房REITs不僅受到投資者的歡迎，調研發現，保障性租賃住房業內企業對于REITs的需求也十分迫切。

在REITs推出之前，保障性租賃住房行業主要依靠政府資金和房地產企業配套等方式建設，資金來源單一、社會資本參與程度低。存量項目缺乏有效的盤活手段，資產負債率高，而新增項目的投資匱乏，積累了風險。

“保障性租賃住房REITs的成功發行和上市，對保障性住房投資建設的意義是根本性的?！睆B門安居集團有限公司副總經理陳勇說，“中金廈門安居REIT的成功發行和上市，開創了廈門安居集團融資模式的新紀元?！?/p>

地方政府對于保障性租賃住房REITs的需求也很急迫?！吧钲谑性凇奈濉陂g將建設籌集各類保障性住房54萬套，亟需長期、大額、低成本的資金支持。保障性租賃住房REITs有利于盤活存量資產，緩解地方政府財政資金壓力，擴大有效投資，更好地支持保障性租賃住房建設?！鄙钲谑邪l展改革委主任郭子平說。

國家發展改革委投資司副司長韓志峰認為，做好保障性租賃住房發行基礎設施REITs的工作，有利于盤活保障性租賃住房存量資產，形成投資良性循環；有利于降低租賃住房企業負債率，增強原始權益人的再投資和風險防范能力；有利于通過公開市場的監督，提升租賃住房企業服務水平；特別是有利于貫徹落實“房住不炒”要求，解決好新市民、青年人等群體的住房困難問題，構建住房建設和保障的新格局。

清華大學PPP研究中心主任楊永恒認為，我國保障性租賃住房基數龐大，行業發展潛力大。

“保障性租賃住房REITs的成功上市，形成了保障性租賃住房行業‘投-融-建-管-退’的閉環投融資機制，為參與保障性租賃住房建設的企業和投資主體提供了規范化、標準化的市場退出機制，有利于增強社會資本的投資積極性，形成存量資產與新增投資的良性循環?！睏钣篮阏f。

基礎設施REITs加快常態化發行 獲各地政府大力支持

2021年6月21日，首批基礎設施REITs上市。隨后，基礎設施REITs進入常態化發行階段。今年8月31日前已上市的14只基礎設施REITs，主要集中在產業園區、倉儲物流、高速公路和市政基礎設施等領域。

如今，基礎設施REITs正在加快推進常態化發行。今年5月27日，證監會與國家發展改革委聯合發布了《關于規范做好保障性租賃住房發行基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點有關工作的通知》。從該通知發布到首批保障性租賃住房REITs上市，僅間隔了三個月。

“證監會在年中監管工作會議上提出，要穩步擴大REITs試點范圍，加快推進常態化發行。近期，證監會會同國家發展改革委等相關方面研究提出了加快推進基礎設施REITs常態化發行的十條措施?！弊C監會副主席李超說。

三只保障性租賃住房REITs上市后，已上市的基礎設施REITs數量達到17只，發行規模合計579億元，較去年6月21日首批基礎設施REITs上市時增加了265億元。17只基礎設施REITs的總市值約為650億元，回收資金帶動新項目總投資額超過3600億元。

“如今社會各方參與基礎設施REITs的積極性顯著提升，儲備項目數量迅速增加。目前，國家發展改革委已正式推薦20余個項目，還有近20個較成熟項目正在加快推進，處于培育期的項目超過80個?！表n志峰說，“下一步，國家發展改革委將加強前期輔導，推動更多項目盡快具備申報條件。同時，完善申報推薦流程，提高項目推薦效率。項目發行上市后，將指導督促使用回收資金的新項目加快開工建設，盡快形成實物工作量，實現存量資產和新增投資的良性循環?！?/p>

三只保障性租賃住房REITs的成功上市，與各級政府的大力支持密不可分。深圳市人才安居集團有限公司總經理唐紹杰介紹，該項目從啟動到發行經歷了項目儲備、項目申報、項目受理、項目發售等環節，大致經過了一年時間。深圳市發展改革、國資、規劃和自然資源、住建、稅務、證監、深交所等部門召開10余次專題會議，高效解決了申報發行過程中涉及的資產轉讓、資產認定等問題。

廈門市發展改革委投融資處負責人介紹，廈門市發展改革委作為REITs工作專班牽頭部門，對于中金廈門安居REIT項目的申報，按周進行調度，推動解決了申報過程中的堵點和難點問題。

“該項目從廈門市發展改革委申報，到上海證券交易所審核，前后歷時僅半年左右，政府部門給予了全力支持?！标愑抡f。

北京市發展改革委投資處處長李曉濤表示，他們聯合北京證監局、市金融局監管局、市國資委等REITs工作專班成員對華夏北京保障房REIT等本市基礎設施REITs重點儲備項目，開展定期聯合調度以及重難點問題專題調度，協調市住建委、市規劃自然資源委、市財政局等，幫助企業解決申報問題，指導項目編制申報材料，加快推進項目申報。

業內需求旺盛 保障性租賃住房REITs發展空間較大

對于三只REITs上市后的表現，原始權益人紛紛表示很有信心。

“我們對紅土深圳安居REIT充滿信心?！碧平B杰說，一方面，深圳面臨“雙區疊加”“雙區驅動”“雙改示范”等重大歷史機遇，正在培育“20+8”產業集群，是充滿活力的創新創業之都，對新市民、青年人的虹吸效應顯著，為保障性租賃住房REITs的發展提供了良好的外部環境；另一方面，深圳的保障性租賃住房具有旺盛的市場需求，紅土深圳安居REIT的四個底層資產地理位置優越，配套設施齊全，交通便利。

“以發行價計算，華夏北京保障房REIT預計2022年9月至12月和2023年的現金流分派率約為3.95%。同時，本次發行的項目均為公共租賃住房，底層資產具有回報適中、現金流穩定的特點，可以為投資人帶來穩定的回報，因此我們對產品未來的表現較有信心?！?北京保障房中心有限公司總會計師張曉麗說。

此外，三只REITs的原始權益人也都有擴募的考慮和計劃。

“廈門安居集團目前持有的租賃房源共有105萬平方米，中金廈門安居REIT的成功發行僅僅是個開端?！标愑抡f。

張曉麗表示，北京保障房中心是北京最重要的保障性住房持有主體，截至2021年末，該公司累計建設籌集各類保障房近16萬套，其中公共租賃住房約14.6萬套，已投入運營公共租賃住房項目116個。

“我們計劃在‘十四五’期間累計新增籌集保障房10萬套，新增保障房投資576億元，可以說資產儲備豐富，后續會繼續安排REITs擴募的工作?！睆垥喳愓f。

深圳市“十四五”期間計劃籌集建設54萬套保障性住房，深圳市安居集團計劃承擔1/3以上的任務，目前已開工76個項目，總建筑面積達到1201萬平方米，總投資1400億元，涉及房源9.6萬套，其中租賃型房源占比約70%。

“我們將積極布局紅土深圳安居REIT的擴募，探索基礎設施REITs+組合融資工具，為保障性租賃住房規劃、建設、運營提供全生命周期的金融服務?！碧平B杰說。

住房城鄉建設部數據顯示，“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套間，預計可以幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。這也意味著，保障性租賃住房REITs有著豐富的底層資產和市場需求。

此外，業內人士介紹，目前上市的3只保障性租賃住房REITs都是通過出讓方式獲得的土地使用權，但市場上仍有較多地區是以劃撥土地的方式建設保障性租賃住房的，這種項目的存量資產體量較大。因此，多位受訪對象認為，亟需解決以劃撥方式取得土地使用權的保障性租賃住房項目如何參與REITs試點的問題。

張崢建議，進一步鼓勵多主體、多類型資產參與發行保障性租賃住房REITs。對于通過劃撥地、村集體用地等方式獲得土地使用權的保障性租賃住房項目，也可進一步探討其發行REITs的可行性。

編輯：王柘

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